В нашей стране большинство квартир имеют стандартную планировку, однако каждый владелец прикладывает немало сил и средств, чтобы превратить свое типовое жилье в нечто уникальное и неповторимое, в пространство, которое будет целиком и полностью отражать его индивидуальность и исключительную неповторимость.
Одному владельцу необходим рабочий кабинет, пусть небольшой, но отдельный и в деловом стиле, для другого важно обеспечить каждого ребенка собственным пространством, превратив для этого одну просторную комнату в две небольшие. И чтобы всего достичь Вам потребуется перепланировка жилого помещения, которая подчас ассоциируется с бумажной бесполезной волокитой, отнимающие у занятых людей кучу времени, сил и нервов.
Стараясь сэкономить, мы зачастую делаем сложнейшие ремонтные работы руками непрофессионалов, минуя получение разрешительной документации. В особенности дело касается собственников приватизированных жилых комплексов, которые невзирая на возможность аварий и внезапных обрушений, идут в обход законной регистрации перепланировки, рассчитывают, что все пройдет «на авось» или же пробуют узаконить незаконную реконструкцию уже по факту и задним числом.
Безусловно, существует ряд случаев, когда эти методы более эффективны и дешевы. Однако нужно знать, что подобное помещение грозит Вам планом БТИ, отчерченным красными линиями, а обменять, продать такую квартиру крайне тяжело. Вероятнее всего, будущему собственнику и вовсе не захочется подчищать за Вами Ваши же хвосты. Поэтому на вопрос нужно ли узаконивать произведенную перепланировку, мы ответим: «Конечно же, да!» Итак, сегодня мы поговорим о том, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.
Содержание статьи:
С чего начать?
Самостоятельная регистрация перепланировки
Незаконная перепланировка и связанные с ней проблемы
Как узаконить уже произведенную перепланировку?
Этап 1. Подробная консультация в органах, отвечающих за согласование перепланировки объекта по месту его нахождения
Этап 2. Заказ проекта или собственноручное изготовление эскиза перепланировки
Этап 3. Получение разрешающего документа о согласовании действий по перепланировке или, наоборот, отказ в согласовании
Этап 4. Примите непосредственное участие в заседании суда
Этап 5. Получение решения суда и представление его в БТИ для изменения технических документов на жильё
С чего начать?
Если Вы решились на собственноручную регистрацию перепланировки на законных условиях, то мы советуем Вам прежде всего внимательно ознакомиться с пошаговой инструкцией, определиться со списком документов и инстанциями, которые придется посетить. Но для начала нужно понять, что же представляет из себя процедура перепланировки квартиры?
Прежде всего уясним, что абсолютно все строительно-монтажные работы нуждаются в обязательном юридическом согласовании в том случае, если они производятся в отдельном пространстве, сохраняют первоначальную функцию объекта и предполагают:
полную и частичную замену сооружений не несущего характера;
проведение монтажа/демонтажа инженерного оборудования и сантехники;
выполнение всевозможных проемов в стенах.
Если Вы решились на модернизацию своего жилья, то перед Вами встает серьезная проблема последующего узаконивания действий по самовольной реконструкции жилого помещения в государственных инстанциях.
Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно?
Самостоятельная регистрация перепланировки
Узаконивание перепланировочных работ по эскизу представляет собой самый простой вариант законного согласования, который применим в тех случаях, когда реконструкции подвергались стены не несущего характера и не изменялось назначение помещения.
Узаконивание по проекту – это процесс более трудоемкий, длительный и актуальный, если ремонтные работы затрагивают несущие стеновые конструкции.
В любом случае, чтобы осуществить юридическое согласование перепланировки, Вам предстоит совершить несколько действий:
оформить разрешение на выполнение работ по перепланировке в жилищной инспекции;
подготовить проект перепланировки или его эскиз;
осуществить запланированный объем работ;
пригласить комиссию из жилищной инспекции для ознакомления и составления акта приемки усовершенствованного объекта.
Незаконная перепланировка и связанные с ней проблемы
Все вышеизложенные действия относятся лишь к тем владельцам жилых помещений, которые лишь собираются проводить реконструкцию, а вот тех, кто уже успел реализовать незаконную перепланировку, ждут совершенно иные этапы юридического регистрации.
Сразу обговорим и тот факт, что в ряде случаев владелец жилья не сможет осуществить сделку купли-продажи, обмена, дарения и даже наследования. Особенно это касается случаев изменения несущих стен и других кардинальных изменений. А все потому, что любая недвижимость проходит процедуру государственной регистрации, а для этого необходим план помещения. Сотрудником БТИ на нем отмечаются красными линиями участки незаконной и несогласованной планировки.
Если к жилой площади была присоединена некоторая часть лестничной клетки, за счет чего увеличилась площадь объекта, то подобная сделка также не будет оформлена. По каким причинам? Все просто, изменение общей площади влечет за собой прекращение существование объекта сделки в первоначальном виде, а значит и документация, подтверждающая право собственности, больше не обладает юридической силой, а проще говоря, становится недействительной.
В некоторых случаях оформление сделки купли-продажи квартиры с несогласованной перепланировкой возможно. Но о данной проблеме нужно заранее сообщить покупателю, иначе потом, столкнувшись с трудностями, он сможет оспорить сделку в суде и признать её недействительной.
Возможно Вы скажите, что закон, регулирующий перепланировку жилья, весьма суров, однако действительность может столкнуть Вас с рядом негативных последствий:
потеря в цене при осуществлении сделок купли/продажи;
невозможность приобретения на условиях ипотечного кредитования;
в случае, если недвижимое имущество было приобретено в кредит, то банковская организация вправе потребовать срочно погасить задолженность в связи с изменениями условий того или иного кредитного договора;
если объект приватизирован, то государственные органы могут потребовать на законных условиях привести его в первоначальное состояние, да еще и подвергнуть Вас крупным административным взысканиям, в случае неисполнения которых, жилье будет продано с молотка;
если жилплощадь наследуется, то нотариус вправе не выдать Вам свидетельство о наследовании, поскольку данные в правоустанавливающей документации будут разниться с техпаспортом БТИ;
процедура приватизации может быть значительно затруднена, поскольку потребует сначала узаконить реконструкцию объекта и лишь потом передать ее собственнику.
Столкнувшись с любым выше обозначенным случаем, перед владельцем возникает разумный вопрос: «Как оформить перепланировку квартиры?».
Как узаконить уже произведенную перепланировку?
Сегодня можно говорить о 2-х вариантах узаконивания самовольной перепланировки недвижимого имущества. Первостепенной и, пожалуй, самой распространенной является легализация незаконных работ по перепланировке посредством судебного разбирательства (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Но органы местной власти могут также обозначить административный порядок, регламентирующий процесс узаконивания самовольных действий. Его мероприятия аналогичны порядку оформления разрешительной документации на реконструкцию объекта.
Впрочем, вне зависимости от предстоящего юридического согласования, мы порекомендуем Вам придерживаться определенной последовательности действий. Итак, как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно?
Этап 1. Подробная консультация в органах, отвечающих за согласование перепланировки объекта по месту его нахождения
Это может быть жилищная инспекция, отдел капстроительства при администрации населенного пункта, города или района. Для обращения в соответствующую инстанцию Вам понадобится запастись:
техпаспортом объекта;
поэтажным планом;
экспликацией.
В документах, полученных до момента выполнения самовольной перепланировки, нужно отметить все произведенные изменения. Если в наличии подобных документов у Вас нет, то их следует оформить в БТИ, где и произведут обозначение красными линиями тех зон, которые подверглись незаконной перепланировке.
Этап 2. Заказ проекта или собственноручное изготовление эскиза перепланировки
Проект предстоящей реконструкции выполняется организацией или частным лицом, имеющим специальный допуск к подобным работам. Созданный проект подлежит обязательной регистрации и согласованию в компетентных органах — СЭС, Роспотребнадзоре, в органах пожарного надзора, а также архитектурно-планировочном управлении.
А вот с выполнением эскиза Вы можете справиться самостоятельно. За основу традиционно берется поэтажный план и красным маркером выделяются участки изменения объекта.
Затем, в зависимости от метода узаконивания перепланировочных работ, последовательность дальнейших действий будет существенно различаться.
Если узаконивание незаконных действий по реконструкции производится в административном порядке, то следует подготовить необходимый пакет документов и предоставить его в компетентные органы. Что входит в обозначенный выше пакет документов? Прежде всего:
заявление о проведении перепланировки;
документы, устанавливающие право собственности, в качестве которых могут выступать выписка из домовой книги или свидетельство о регистрации собственности;
письменное разрешение собственников недвижимости на проведение перепланировочных работ;
документация, выданная БТИ (техпаспорт на жилье, поэтажный план и экспликация);
проект;
договор с организацией, которая и будет осуществлять дальнейшую перепланировку;
техзаключение о допустимости запланированных работ.
Этап 3. Получение разрешающего документа о согласовании действий по перепланировке или, наоборот, отказ в согласовании
На это может понадобиться не менее месяца, лишь после этого заявителю направляется вынесенное решение.
Если легализация будет проводиться в суде, то мы рекомендуем Вам обратиться в судебные органы с подготовленным заранее иском о необходимости сохранения проведенной перепланировки или с заявлением об обжаловании отрицательного решения, вынесенного компетентными органами. Чтобы обратиться в суд, Вам нужно направить заявление и перечень следующих документов:
иск о сохранении объекта в перепланированном состоянии;
квитанция об выплате государственной госпошлины — 200 руб.;
правоустанавливающая документация;
документы, выданные бюро технической инвентаризации;
проект, эскиз реконструкции;
договор с проектировщиком, заключения госучреждений: СЭС, Роспотребнадзора и службы пожарнадзора;
иные документы.
Этап 4. Примите непосредственное участие в заседании суда
В ходе разбирательства Вам предстоит доказать, что:
перепланировка произведена согласно всем нормам и требованиям строительства;
не произошло ущемление прав и интересов граждан, зарегистрированных в данной квартире;
лицо, выполнившее реконструкцию, предприняло все возможное для узаконивания (ст. ст. 55, 56 ГПК РФ).
Этап 5. Получение решения суда и представление его в БТИ для изменения технических документов на жильё
Вы сможете получить долгожданное решение в течение 1 месяца.
И в заключение хочется отметить, что для успешного судебного разбирательства Вам понадобится помощь квалифицированных юристов, которые не только будут представлять в суде Ваши интересы, но и позволят Вам сэкономить время и немалые силы.