Иногда собственники квартир задумываются о вопросе перевода своей квартиры в нежилое помещение. Причиной этому становится либо желание получить большую прибыль в случае продажи объекта или же при сдаче его в аренду, либо привлекает возможность заняться собственным бизнесом у себя на дому. Но насколько сложна данная процедура, что она из себя представляет, как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме?

Законодательство не дает точного определения, что же из себя представляет нежилое помещение. Его главное отличие от жилого заключается именно в определенном предназначении. Нежилая квартира не подходит для проживания в ней кого-либо, зато она имеет возможность размещения на своей площади офиса либо магазина.

Содержание статьи:

Когда невозможно осуществить перевод жилой квартиры?

Собственнику необходимо знать перечень условий, без которых невозможно осуществление такого перевода. Обязательными в этом списке являются следующие условия:

• должен быть предусмотрен полностью отдельный вход или же присутствовать техническая возможность по оборудованию данного входа в квартиру;
• в квартире не могут проживать какие-либо граждане, а также никто не может быть прописан в таком помещении;
• объект не вправе являться составной частью конкретного жилого помещения;
• объект не может находиться под обременением иных лиц.

Не допустим перевод помещения при том варианте, если квартира находится выше первого этажа в многоквартирном доме. Это не касается отдельных случаев, когда помещения, находящиеся под ней, в свою очередь, представляют собой такие же нежилые квартиры.

Cтоит учитывать, что также существует целый ряд условий, наличие которых может существенно осложнить перевод помещения. Прежде чем принимать решение о переводе квартиры, необходимо изучить информацию о том, расположено ли помещение в месте доступа ко всем необходимым инженерным коммуникациям и различным отключающим устройствам, а также о том, стоит ли сам дом в планах по капитальному ремонту и его реконструкции. Необходимо выяснить, относится ли конкретный многоквартирный дом к перечню памятников архитектуры и узнать, нет ли его на учете штаба по делам гражданской обороны. Также, дом вообще может быть признан в опасном аварийном состоянии и подлежит в будущем к сносу.

Кроме этого, законодательством запрещено размещение в квартирах промышленного производства. Учесть следует и то, что требования к нежилой квартире весьма сильно отличаются от требований к какому-либо другому жилому помещению: например, одним из требований может быть иной температурный режим помещения, другой уровень звукоизоляции и иное.

Необходимые документы для изменения назначения помещения

В перечень необходимых документов по переводу помещения входят:

1. Заявление о переводе помещения в нежилое.
2. Правоустанавливающие документы.
3. Технический план самого помещения и его паспорт. Учитывать следует то, что он имеет ограниченный срок своего действия – лишь один год с момента его выдачи.
4. Оформленный в необходимом порядке проект перепланировки квартиры, если такая перепланировка является необходимостью для перевода данного объекта недвижимости в нежилой формат.
5. Поэтажный план самого дома.

Пошаговая инструкция перевода

Теперь по порядку о том, как перевести квартиру в нежилое помещение. Еще до самой подачи документов необходимо получить в БТИ поэтажный план дома, а также технический паспорт помещения, которое в будущем подлежит переводу. Сам проект перевода необходимо заказать в проектной организации, обладающей лицензией на такой вид работы. Этому стоит уделить внимание, если собственник желает качественно решить вопрос, как перевести квартиру в нежилой объект недвижимости.

После подготовки и сбора всей документации следует подать их в специализированный орган. В Губкине такими вопросами занимается Городская межведомственная комиссия по использованию жилого фонда. Образец заявления можно будет получить непосредственно в специализированном органе, где сдаются все документы, при этом следует указать в нем точный адрес помещения, адрес заявителя, обозначить предполагаемое целевое использование квартиры, цели и причины такого перевода.

Если заявление подается каким-либо юридическим лицом, то представлять его и обращаться в Службу может представитель с соответствующими полномочиями. При нем должна быть правильным образом оформленная и заверенная доверенность. В противном случае сотрудником Службы может быть сделан отказ в приеме данных документов и их возврат.

Подлинники правоустанавливающих документов находятся изначально у заявителя. Для того, чтобы избежать возможной потери оригиналов, лучше подать в специализированный орган копии необходимых документов, заверенных нотариусом.

Сразу же при подаче документации сотрудниками проверяется полностью вся комплектность документов, а также правильность и грамотность их составления. После уже производится их регистрация в журнале, а заявителю выдается выписка о приеме документов с подписью сотрудника, принявшего их. Второй же экземпляр такой выписки остается на хранение в Службе, в которой и заявитель, и сотрудник расписываются дважды: при приеме документов и после получения решения по ним.

Сразу же после регистрации документов службой направляются необходимые запросы в различные инстанции для проверки всей предоставленной и указанной заявителем информации. После получения ответов, идет рассмотрение данного вопроса, ну и в итоге принимается решение. Оно оформляется протоколом, после чего службой готовится распоряжение по данному вопросу.

Само решение по определенному заявлению выдается не позже 45 дней с момента его подачи: это может быть отказ по переводу либо его разрешение. Отказ может быть в таких случаях, когда заявителем не была предоставлена вся необходимая документация, также в случае, если их подача была произведена в несоответствующий орган, при несоблюдении самих условий перевода помещения, а также, при том раскладе, если проект переустройства квартиры не отвечает всем необходимым требованиям. Необходимо отметить, что такое решение может быть в дальнейшем обжаловано заявителем в судебной инстанции.

https://www.youtube.com/embed/rnqu_HM_tg8

Расходы при переводе помещения

При рассмотрении вопроса, как переоформить квартиру в нежилое помещение, следует учитывать, что основной статьей расходов будет являться стоимость перевода такой квартиры. Она высчитывается комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом и это происходит на основании справки, полученной из БТИ, с расчетом ее стоимости в жилом, а также в нежилом фонде. Оплатить ее необходимо, если стоимость данного объекта после перевода его в нежилую форму будет превышать стоимость жилой квартиры.

При расчете данной стоимости во внимание берется большое количество самых разнообразных факторов: состояние самого многоквартирного дома, удобство при его коммерческом использовании, возможность пользования владельцу прилегающей территорией, учитывается транспортная доступность такого дома, а также наличие похожих помещений по соседству и т.д.

Кроме этого, заявителю необходимо оплатить и услуги нотариуса касательно заверения копий документов и оформления доверенности, он должен расплатиться с БТИ за предоставленный вид услуг (подготовка технического паспорта, а также справки о разнице стоимости жилой квартиры до и после перевода в нежилой фонд). Некоторую часть расходов придется понести при оплате услуг организации, подготавливающей проект переустройства, перепланировки помещения. При регистрации права собственности за собой необходимо будет также оплатить определенный размер государственной пошлины.

Если в итоге принято положительное решение по переводу помещения и его переустройства, а перепланировка не требуется, данный процесс можно считать практически полностью завершенным. После нужно лишь зарегистрировать за собой право собственности на уже нежилой объект.

При варианте, если помещению требуется перепланировка, решение о переводе должно включать в себя требование о проведении всех необходимых работах и их перечень. После того, как они будут выполнены, должен быть подписан акт приемной комиссии, сформированной тем органом, который осуществлял сам перевод помещения. После подписания такого акта, опять же, необходимо не забыть зарегистрировать свое право собственности на нежилой объект.

Плюсы и минусы перевода квартиры в нежилое помещение

К положительным сторонам такого перевода относятся:

• возможность получать арендную плату в несколько раз выше. Доход от сдачи такого помещения может увеличиться в 5 или 6 раз по сравнению со сдачей в аренду обычной жилой квартиры;
• стоимость такой площади сильно увеличивается в цене. По оценкам, разница между жилым и переведенным в нежилое помещение может доходить до 40%.

К списку минусов нежилого помещения относятся:

• объект может дольше находится в поиске своего клиента, как в случае продажи, так и в случае аренды;
• содержать такое помещение выходит дороже, чем обычную квартиру. Необходимо будет оплачивать налог на имущество, а также возросшие коммунальные платежи: стоимость на воду повысится на 10%, на электричество – на 27%, а на тепло – на 25%.
• процедура переоформления сама по себе довольно длительная по времени и весьма недешевая.

Необходимо помнить, что прибыль от такого помещения во многом зависит от расположения многоквартирного дома. Нужно заранее оценить автомобильный трафик, степень близости дома к проходимым пешеходным дорожкам и т.д.

Нужно учитывать, что самые востребованные объекты недвижимости находятся в центральных районах, большую прибыль можно получить в местах, где проживают граждане высокого социального статуса и с высокими материальными возможностями. В отдаленных спальных районах перевод жилого помещения в нежилое представляет собой довольно-таки рискованный процесс, не всегда оправдывающий себя.